ДЕЛБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ
Делбата е един от способите за прекратяване на съсобствеността по отношение на дадена вещ. В настоящият материал ще разгледаме видовете делба, производството по тях и правни проблеми, които се пораждат в практиката.
Кога е налице съсобственост?
Правото на собственост е от категорията на абсолютните вещни права. То включва своето съдържание правомощията владение, ползване и разпореждане.
Законът изрично предписва, че е възможно правото на собственост да принадлежи съвместно на две или повече лица – арг. от чл. 30, ал. 1 от ЗС. Именно в тези случаи говорим за съсобственост.
От какъв юридически факт се поражда съсобственост?
В практиката са възможни различни правопораждащи съсобствеността юридически факти. Така например наследниците на починало лице могат да се окажат съсобственици по отношение на наследственото имущество.
Възможно е съсобствеността да възникне от сделка. Така например съсобственици ще са две лица, които купуват съвместно недвижим имот.
Съсобственост може да възникне и при възмездно придобиване на имущество по време на брак (в случай, че приложимият режим на имуществените отношения е този на съпружеската имуществена общност).
Съсобствеността е сложен фактически състав, който поражда различни правни проблеми по повод общата вещ. Законът урежда различни правила относно ползването и разпореждането с вещта. Налице са и специфика в зависимост от начинът на възникване на съсобствеността, идеалните части на съсобствениците и др. С настоящата статия ще се спрем на въпросите за делбата. Ще разгледаме последователно нейната същност, както и производството по делба.
Кога е възможно да се направи делба на имот?
Винаги когато е налице съсобственост стои открит въпросът за делбата. Правото да се иска делба е потестативно право. Възможността за неговото упражняване не се погасява по давност. Дори да е налице уговорка, че даден имот няма да бъде делен, това не изключва възможността да бъде реализирана делба. В тази насока са императивните постановки на чл. 34 от ЗС.
Как може да се реализира делбата?
Делбата може да се реализира по два начина.
Първият начин е чрез така наречената доброволна делба. Характерното за нея е, че е налице съгласие между съсобствениците за начина по който ще бъде поделен имотът.
При липса на съгласие доброволна делба не може да се реализира. Тогава за всеки съсобственик възниква правната възможност да предяви иск за делба пред съответния компетентен районен съд.
Каква е процедурата за доброволна делба на недвижим имот?
Доброволната делба по своята правна същност е договор. Това е съглашение между страните по отношение на това как ще бъде поделен имотът/-ите. Това е способ за прекратяване на съсобствеността.
Договорът е формален. Чл. 35 от ЗС предписва, че договорът за доброволна делба трябва да бъде сключен писмено с нотариално заверени подписи на страните. Формата е за действителност. Нейното неспазване квалифицира сделката като нищожна. По този начин не могат да бъдат постигнати желаните от страните правни последици.
Въпреки това договорът за доброволна делба, обективиран в писмена форма, без да е налице нотариална заверка на подписите на страните следва да се квалифицира като предварителен договор за доброволна делба. Фигурата на предварителния договор за доброволна делба не е изрично предвиден в нашето законодателство. Въпреки това не са налице ограничения, които да изключат неговото приложение. Приложение следва да намери и правилото на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД – възможността по съдебен ред предварителният договор да бъде обявен за окончателен.
Особеното при доброволната делба е, че е изключено изискването за териториалната компетентност на нотариуса. Договорът може да бъде заверен от всеки правоспособен нотариус, независимо от местонахождението на имота. Това е едно значително облекчение за съделителите.
При постигната доброволна делба идеалните части, притежавани от съсобствениците се превръщат в право на собственост върху реално определени обекти.
При доброволната делба, както и при всяко едно правоотношение могат да възникнат различни проблеми. Какви са те?
Възможно е в делбата да не са участвали всички съсобственици. Това води до нейната нищожност – арг. от чл. 75, ал. 2 от ЗН. В този случай делбата следва да бъде извършена отново с участието на всички съсобственици. При липса на съгласие всеки съсобственик има правната възможност да предяви иск за делба.
Възможно е в делбата да са участвали всички съсобственици, на да са взели участие и лица, които не са съсобственици. Нищожна ли ще е делбата в този случай? Считам, че отговорът е положителен. Предписаната форма за действителност на договора за доброволна делба (писмена с нотариална заверка на подписите) е облекчена форма. По общо правило договорите с вещнопрехвърлително действие върху недвижими имоти се извършват чрез нотариален акт – арг. Чл. 18 от ЗЗД. Тази облекчена форма за делба е замислена от законодателя поради естеството на отношенията между страните – а именно наличието на съсобственост. Когато в делбата участва лице, което не е собственик, не са налице основания за прилагане на тази облекчена форма. Поради неспазване на формата сделката следва да се квалифицира като нищожна – арг. от чл. 26, ал. 2, пр. 3 от ЗЗД. Такава сделка не може да породи вещнопрехвърлителен ефект.
Кога се стига до производство по съдебна делба?
При липса на съгласие между страните за доброволно реализиране на делбата, всеки от съсобствениците има правен интерес да предяви иск за делба. Производството по съдебна делба е двуфазно. Процедурата е значително по – сложна от тази на доброволната делба.
Кой е родово и местно компетентният съд?
В производството по съдебна делба е налице специална уредба досежно подсъдността. Тя дерогира общите правила по чл. 104 и сл. от ГПК. Съгласно чл. 341 от ГПК родово компетентен е всякога районният съд. Относно местната компетентност се прилагат правилата на чл. 109 и чл. 110 от ГПК, като се отчитат спецификите относно правопораждащите съсобствеността юридически факти.
Производството протича в две фази. В първата фаза съдът изследва следните въпроси:
- Между кои лица следва да се допусне делбата;
- По отношение на кои имоти следва да се допусне делбата;
- Какви са квотите в съсобствеността на всеки един от съделителите.
В първата фаза от производството по делба на анализ подлежи въпросът дали изобщо е налице съсобственост. В процеса (от страна на ответника/-иците) се въвеждат правоизключващи възражения. Типичен пример е възражението за придобивна давност. В случай, че са налице факти, които изключват съсобствеността по отношение на процесния имот, то искът за делба е неоснователен и подлежи на отхвърляне. Решението на съда подлежи на обжалване по общите правила – в двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред съответния второинстанционен съд (който в случая е окръжен съд, доколкото първоинстанционен съд по дела за делба е всякога районният).
След като решението на съда по първата фаза от делбата влезе в законна сила, се открива възможността за започване на втората фаза от производството. То също започва при сезиране на съда с искова молба. В това производство вече не се разглеждат въпроси за собствеността, лицата и техните квоти. Това е така, тъй като в решението по първата фаза съдът е решил тези въпроси. По отношение на тях се е формирала сила на пресъдено нещо. Това означава, че повторното им пререшаване е недопустимо.
Във втората фаза на делбата са налице различни възможности за развитие на производството в зависимост от естеството на имота и броят на съделителите. Може да бъде изготвен разделителен протокол въз основа на заключение на вещо лице.
В случай, че имотът е неподеляем той се изнася на публична продан. Страните в производството по съдебна делба могат да участват при наддаването в публичната продан.
Въпросите за съсобствеността и в частност за делбата пораждат редица разнообразни практически проблеми.
Екипът на ЛИГЪЛ ХЕЛП има богат опит в областта на вещното право. Предлагаме ефективни решения за нашите клиенти. Доверете се на опита!
