ЗАЩИТА НА СОБСТВЕНОСТТА
В какво се изразява правото на собственост?
Правото на собственост е вещно право. То е от така наречените „абсолютни“ права. Това означава, че титулярът му може да иска от всяко трето лице да не му пречи да упражнява правото си върху конкретна вещ. При нарушение на това задължение от трето лице, собственикът на вещта може да предприеме редица действия за защита на нарушеното си право.
Все пак правото на собственост търпи определени ограничения, които са законоустановени. Така например чл. 52 от ЗС предписва, че „не се позволява да се посаждат дървета до имота на съседа на по-малко разстояние от 3 метра за високите дървета, 1,5 метра за средните и 1 метър за ниските“. Чл. 6, ал. 1, т. 12 от ЗУЕС предписва задължение за етажен собственик да осигурява достъп в своя самостоятелен обект или в част от него за извършване на необходимите проучвателни, проектни, измервателни, строителни и монтажни работи, свързани с поддържане, ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт или основно обновяване на общи части или на други помещения и за проверка на състоянието на инсталациите и на конструктивните елементи на сградата.
Какви правомощия са включени в правото на собственост?
Правото на собственост се състои от три правомощия – владение, ползване и разпореждане.
Владението (като елемент от правото на собственост) се състои в упражняването на фактическата власт върху вещта.
Ползването позволява на собстевника да използва вещта по начин, който удовлетворява неговите потребности.
Разпореждането дава неограничена възможност на собственика да сключва сделки с предмет собствената му вещ. Сделките могат да бъдат както такива на управление, така и такива на разпореждане.
Типичен пример за сделка на управление е договорът за наем. По този начин собственикът на имота придобива така наречените граждански плодове от вещта си. В случая това е наемната цена. Сделката е на управление, тъй като собственикът не прехвърля собствеността върху вещта на трето лице. Ако е налице такова прехвърляне, сделката се характеризира като такава на разпореждане. Такива сделки са покупко-продажбата, дарението, прехвърлянето на имот срещу задължение за гледане и издръжка и други.
Какви са възможните нарушения на правото на собственост?
Правото на собственост може да бъде засегнато и застрашено както чрез фактически, така и чрез юридически действия.
Примерите в практиката за нарушаване правото на собственост са изключително много. Тук ще се спрем на някои от по-често срещаните от тях, като ще разгледаме и способите за защита.
Какви са възможностите за защита на правото на собственост?
Защитата на едно право се реализира в зависимост от конкретното нарушение. Поради тази причина преди да бъдат предприети каквито и да е било действия следва ясно и точно да бъде идентифицирано и квалифицирано нарушението.
Защитата може да бъде преприета както извънсъдебно, така и по съдебен ред. Преценката е винаги конкретна.
Примери за нарушение на правото на собственост:
Възможно е правото на собственост да бъде накърнено в следствие на неизпълнение на договорно задължение. Типичен пример от практиката е отдаването на недвижим имот под наем. Ако след изтичане на срока на договора наемателят продължи да го използва без съгласието на наемодателя, то правото на собственост на последния бива накърнено. Законът предоставя възможност за защита на наемодателя собственик. Той може да предяви така наречения иск за опразване на наето помещение. При уважаване на иска съдът осъжда наемателя да напусне имота. След като решението влезе в законна сила и въпреки това наемателят не го изпълнява, правата на собственика могат да бъдат защитени по пътя на индивидуалното принудително изпълнение – чрез съдебен изпълнител.
Друго нарушение на правото на собственост е така нареченото завладяване на имот. В тази хипотеза имотът се владее или държи от трето лице без правно основание. В този случай може да се предяви така наречения ревандикационен иск (по чл. 108 от ЗС). Защитата, която се постига с него се изразява в това, че третото лице бива осъдено да предаде владението на имота. Ако и след влизане в сила на решението на съда ответникът нарушител не изпълни това си задължение, то може да се изпълни принудително чрез съдебен изпълнител. Спорен беше в съдебната практика въпросът дали съдът следва да се произнесе с 2 диспозитива – пъво да признае ищеца за собственик и едва след това да осъди ответника да предаде владението или не е необходимо да се произнося в диспозитива на решението по отношение на правото на собственост. Този спор бе разрешен с ТР 4/2014 пост. на 14.03.2016 ОСГК ВКС. В т. 2А. бе прието, че „съдът, сезиран с осъдителен иск по чл.108 от Закона за собствеността, следва да се произнесе с отделен установителен диспозитив за принадлежността на правото на собственост към патримониума на ищеца“.
Каква е разликата между ревандикационния иск и искът за опразване на наето/заето помещение?
От изключително важно значение е начинът на формулиране на основанието на исковата молба. Ако се предявява искът по чл. 108 от ЗС ищецът изрично следва да посочи юридически факт, от който произтича правото му на собственост. Този факт следва да бъде доказан при условията на чл. 154 от ГПК в хода на производството.
При иска за опразване на наето/заето помещение въпросът за собствеността е ирелевантен. Там ищецът следва да твърди наличието на наемно/заемно правоотношение, което е прекратено. Тоест ищецът следва да докаже качеството си на наемодател/заемател, а не на собственик. В случай, че от формулировката на исковата молба не става ясно за коя от двете претенции става въпрос, сме изправени пред хипотеза на нередовност на исковата мола. В този случай съдът ще даде указание да бъде отстранена тази нередовност.
В случай, че е налице неоснователно действие/бездействие на дадено лице, което ви пречи да упражнявате правото си на собственост върху определена вещ, тогава може да бъде предявен така наречения негаторен иск (по чл. 109 от ЗС). Чрез него също се цели осъждане на правонарушителя да преустанови действията, с които ви пречи да упражнявате правото си на собственост.
От изключително важно значение е въпросът дали е необходимо ищецът по иск с правна квалификация чл.109 ЗС във всички случаи да доказва, че неоснователното действие на ответника му пречи да упражнява своето право. Този въпрос бе спорен в практиката на върховната ни инстанция. Противоречията бяха преодоляни с т. 3 от ТР № 4/2015 пост. на 06.11.2017 г. ОСГК ВКС. В нея съдът даде положителен отговор на въпроса. Прие, че „за уважаване на иска с правна квалификация чл.109 ЗС е необходимо ищецът да докаже, че неоснователното действие на ответника му пречи да упражнява своето право“.
Предвидена ли е защита за владелците и държателите на недвижими имоти?
Да! Защита е предвидена не само за собствениците, а и за владелците и държателите при предвидените в закона условия.
Какви са възможните хипотези?
Наемателят е държател на недвижим имот. Задължение на наемодателят е да му обезпечи възможността да ползва имота необезпокоявано срещу заплащане на наемна цена. В случай, че наемодателят не изпълнява това си задължение наемателят може да развали договора и да претендира обезщетение.
Защита е предвидена и за владелеца. Чл. 75 от ЗС предвижда, че „владението на недвижим имот или на вещно право върху такъв имот, включително и върху сервитут, което е продължило непрекъснато повече от шест месеца, може да бъде защищавано срещу всяко нарушение. Искът може да се предяви в шестмесечен срок“.
Чл. 76 от ЗС предвижда, че „владелецът или държателят, на когото е отнета чрез насилие или по скрит начин движима или недвижима вещ, може в шестмесечен срок да иска връщането й от лицето, което я е отнело. Това не изключва правото на лицето, което е отнело вещта, да предяви иска по предходния член”.
Защитата на собствеността изисква комплексна преценка както за вида на нарушението, така и за възможните методи за защита. В същото време с право на защита се ползват и други лица, които не са собственици, но се намират в някаква облигационна връзка със собственика. За това е препоръчително при всякакво нарушение първо да се консултирате със специалист, който правилно да квалифицира вида на правоотношението, както и възможностите за защита.
Екипът на адвокатска кантора Legal Help се състои от адвокати, специализирали в защитата на собствеността и процесуалното представителство пред съд. Доверете се на професионализма и опита!
