РАЗВАЛЯНЕ НА ДОГОВОР ЗА ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ СРЕЩУ ЗАДЪЛЖЕНИЕ ЗА ГЛЕДАНЕ И ИЗДРЪЖКА.
Договорът, с който се прехвърля недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка не е изрично предвиден в нашето законодателство. Въпреки това той е един от най – често сключваните договори в практиката. Това е закономерно, доколкото чл. 9 от ЗЗД предписва, че „страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави“. В това се изразява принципа на свободата на договаряне.
Какво представлява договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка?
По своята правна същност договорът е двустранен, възмезден, формален и алеаторен.
Двустранен е защото от него възникват задължения и за двете страни. Прехвърлителят има задължението да прехвърли собствеността върху имота и да предаде неговото владение. Приобретателят има задължението да гледа и издържа прехвърлителя. Възможно е (а и е препоръчително) прехвърлителят да си запази пожизнено право на ползване върху имота. Правото на ползване гарантира на ползвателя възможността да се ползва от имота, въпреки че собствеността вече е прехвърлена на трето лице. Правото на ползване може да бъде учредено за определен срок или пожизнено.
Договорът е възмезден, тъй като всяка от страните получава имуществена облага. Прехвърлителят получава правото да бъде гледан и издържан, а приобретателят – правото на собственост върху имота.
Договорът е формален, доколкото предмет е прехвърлянето на вещно право върху недвижим имот. Чл. 18 от ЗЗД предписва, че „договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт“.
Договорът е алеаторен. Алеаторни са договорите, при които към момента на сключването страните не знаят размера на задължението си. В настоящия случай приобретателят на имота не знае нито колко време ще гледа и издържа прехвърлителя, нито колко разходи ще му коства това.
Възможно ли е да бъде сключен предварителен договор за прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка?
Да! Може да бъде сключен предвалителен договор за прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка. Договорът следва да бъде сключен в обикновена писмена форма – аргумент от чл. 19 от ЗЗД.
В случай, че някоя от страните не изпълни задължението си по предварителния договор, за изправната страна възниква възможност да предяви иск пред компетентния съд и да поиска обявяването на предварителния договор за окончателен. Това създава допълнителни гаранции за защита интересите на страните по договора. Искът за обявяване на предварителния договор за окончателен се погасява с общата 5 – годишна давност.
С какви правни възможности разполага прехвърлителят, ако приобретателят (получателят) на имота не изпълнява задължението си за гледане и издръжка?
На първо място прехвърлителят на имота може да поиска реално изпълнение. Това означава да иска изпълнение на задължението да бъде гледан и издръжан. Това искане може да бъде заявено както по съдебен ред, така и извънсъдебно. Извънсъдебният способ може да се реализира чрез така наречената нотариална покана, която се изпраща до лицето, което е получило имота.
Искът за реално изпълнение се погасява с общата 5 – годишна давност.
Прехвърлителят може да предприеме разваляне на договора. Необходимо е лицето, което е получило имота да не изпълнява поетите задължения. Доколкото става въпрос за договор, с който се прехвърля вещно върху недвижим имот, развалянето се допуска само по съдебен ред. Трябва да бъде предоставен срок на длъжника, в коxто той да изпълни задължението си. Изключение от това правило е налице, когато прехвърлителят на имота няма вече интерес от реалното изпълнение на задължението за гледане и издръжка.
Исковата молба за разваляне на договора подлежи на вписване – аргумент от чл. 114 във вр. с чл. 112 от ЗС. По този начин се създава противопоставимост на спора спрямо трети лица. Така например ако лицето, което е получило имота го прехвърли на трето лице след като вече исковата молба е вписана, то съдебното решение по делото ще бъде противопоставимо на това трето лице. Третото лице ще трябва да предаде владението на имота на първоначалния прехвърлител. В случай, че третото лице е придобило имота преди да бъде вписана исковата молба за разваляне, то неговите права са защитени и решението по делото не може да му бъде противопоставено – аргумент от чл. 88, ал. 2 от ЗЗД. Поради това от изключителна важност е когато е налице неизпълнение своевременно да бъдат предприето съответните действия. Дали ще бъдат предприети действия, обезпечеващи реалното изпълнение на договора или неговото разваляне е въпрос, който се разрешава в зависимост от волята и желанието на правоимащото лице.
Правото на разваляне на договора е наследимо. Наследниците могат да го упражнят в общия 5 годишен давностен срок.
С какви възможности разполага приобретателят (лицето, получило имота) когато прехвърлителят не му дава възможност да полага грижи за него и да го издържа?
Не са редки случаите в практиката, когато поради влошени отношения между страните лицето, на което се дължи гледане и издръжка не допуска приобретателя да изпълнява задълженията си. Това понятие е познато в правната доктрина и съдебната практика като „забава на кредитора“. Регламентацията на института е в чл. 95 и следващите от ЗЗД.
Много често срещана грешка е лицето, в чиято тежест е задължението за гледане и издръжка, да спира напълно изпълнението на задълженията си. То напълно се дезинтересира от прехвърлителя на имота. Аргументът е, че последният не го допуска до имота, гони го, не му дава възможност да изпълни задължението си. Така след смъртта на прехвърлителя, неговите наследници предявяват иск, с който искат разваляне на договора поради неизпълнение. В тежест на приобретателя на имота е да докаже, че е полагал грижи и е издържал прехвърлителя. Когато не може да докаже изпълнението си – съдът уважава иска и разваля договора.
За да бъдат защитени правата на приобретателя той трябва от момента на забавата на кредитора да продължи да изпълнява, но чрез пари. След това трябва да бъде предявен иск пред съда, с който се иска трансформация на задължението за гледане и издръжка в парично. Това се налага именно поради обстоятелството, че прехвърлителят не оказва необходимото съдействие. При уважаване на искането съдът определя месечна сума, която следва дъ бъде предавана на прехвърлителя. В случай, че той отказва да я приеме следва сумата да се вложи в банка в открита сметка на негово име – аргумент от члл. 97 от ЗЗД.
По този начин при една последваща претенция на наследниците на прехвърлителя за разваляне на договора, правата на приобретателя ще бъдат напълно защитени. Това е така, тъй като той своевременно е поискал трансформация на задължението си за гледане и издръжка в парично задължение. Последното от своя страна може лесно и бързо да бъде доказано в производството чрез документи.
Посочените изводи са подкрепени и от константната практика на върховната ни инстанция. В РЕШЕНИЕ № 178 ОТ 20.06.2012 Г. ПО ГР. Д. № 1542/2011 Г., Г. К., ІІІ Г. О. НА ВКСе прието, че „ИЗПЪЛНЕНИЕТО НА ЗАДЪЛЖЕНИЕТО ЗА ГЛЕДАНЕ И ИЗДРЪЖКА В НАТУРА ИЗИСКВА И СЪДЕЙСТВИЕ ОТ СТРАНА НА КРЕДИТОРА. КОГАТО ПОСЛЕДНИЯТ НЕ ОКАЗВА СЪДЕЙСТВИЕ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ НА ЗАДЪЛЖЕНИЕТО, ДЛЪЖНИКЪТ ИМА ПРАВО ДА ТРАНСФОРМИРА ЗАДЪЛЖЕНИЕТО ЗА ГЛЕДАНЕ И ИЗДРЪЖКА В ПАРИЧЕН ЕКВИВАЛЕНТ И ДА ИЗПЪЛНЯВА ЗАДЪЛЖЕНИЕТО СИ ЧРЕЗ ЗАПЛАЩАНЕ ПО УСТАНОВЕНИЯ РЕД НА СЪОТВЕТНА СУМА. ЗА ИЗДРЪЖКА В НАТУРА ДЛЪЖНИКЪТ ТРЯБВА ДА ПРОДЪЛЖИ ИЗПЪЛНЕНИЕТО В ПАРИ БЕЗ ДА ЧАКА РЕШЕНИЕ ЗА ТРАНСФОРМАЦИЯ“.
В РЕШЕНИЕ № 439 ОТ 22.12.2011 Г. ПО ГР. Д. № 90/2011 Г., Г. К., ІІІ Г. О. НА ВКСсе приема, че „ДЛЪЖНИКЪТ ТРЯБВА ДА ПРОДЪЛЖИ ИЗПЪЛНЕНИЕТО В ПАРИ БЕЗ ДА ЧАКА РЕШЕНИЕ ЗА ТРАНСФОРМАЦИЯ. НУЖДАТА НА КРЕДИТОРА ОТ СРЕДСТВА ЗА СЪЩЕСТВУВАНЕ НЕ МОЖЕ ДА ОСТАНЕ НЕУДОВЛЕТВОРЕНА ДОКАТО ТРАЕ ПРОИЗВОДСТВОТО ЗА ТРАНСФОРМАЦИЯ НА ЗАДЪЛЖЕНИЕТО ЗА ИЗДРЪЖКА“.
Екипът на Legal Help се състои от адвокати с богат опит в представителството пред съд по всякакви имуществени спорове. Заедно съдействаме на своите клиенти по всякакви въпроси, касаещи недвижими имот!
