ПРОВЕРКА НА ИМОТИ
Сделките с недвижими имоти са сред най – разпространените в гражданския и търговския оборот. Високата пазарна стойност на имотите налага изключително внимателно изследване на правните проблеми, които е възможно да възникнат при дадена сделка.
Сделките с имоти могат да бъдат най-различни. Покупко.продажбата, дарението, прехвърлянето на имот срещу задължение за издръжка и гледане, както и ипотеката са само част от богата палитра от сделки.
В настоящата статия ще се спрем на някои от най-често срещаните проблеми, които срещат както купувачите, така и продавачите на недвижими имоти.
Какво представлява покупко-продажбата?
Съгласно чл. 183 от ЗЗД „с договора за продажба продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на една вещ или друго право срещу цена, която купувачът се задължава да му заплати“.
По своята правна същност договорът е консенсуален, двустранен, комутативен, а в определени случаи и формален.
Договорът е консенсуален, защото се счита сключен с постигането на съглашение между страните. Предаването на вещта не е елемент от фактическия състав на сделката. Така например ако постигнете съгласие с даден човек да закупите притежавана от него движима вещ, с това договорът се счита за сключен. Ако някоя от страните не изпълни задълженията си по договора (например лицето откаже да ви предаде вещта или вие откажете да заплатите цената), то за всяка от страните възниква субективното право да предяви иск за реално изпълнение.
Договорът е двустранен, защото възникват задължения и за двете страни. Продавачът се задължава да прехвърли собствеността и да предаде вещта, а купувачът да заплати уговорената цена.
Договорът е комутативен, защото страните предварителна знаят какви са техните задължения, както и техният размер.
Договорът е и формален, когато се прехвърля недвижим имот. Формата за действителност е нотариален акт. В случай, че тази форма не бъде спазена, то договорът е нищожен и не произвежда действие – аргументи от чл. 18 и чл. 26 от ЗЗД. В определени случаи е налице изискване за форма и при продажбата на някои движими вещи, каквито са автомобилите.
Кога може да бъде сключен предварителен договор за покупко-продажба на имот и какво представлява той?
Доста често поради различни обстоятелства се налага да бъде сключен така наречения предварителен договор. По своята правна същност той е едно съглашение, с което страните постигат съгласие в бъдеще да сключат окончателен договор в предписаната от закона форма и при определени условия.
В каква форма следва да бъде сключен предварителния договор?
За разлика от окончателния договор предварителният договор следва да бъде сключен в обикновена писмена форма. Облекчената форма обаче не изключва множеството рискове, които биха могли да възникнат от такъв договор.
Какви са възможните рискове и как да защитим правата и законните си интереси?
Предварителният договор няма вещнопрехвърлително действие. Той не ви прехвърля правото на собственост върху даден имот. Той обаче е едно обещание, че в бъдеще собствеността ще ви бъде прехвърлена.
Основен принцип в правото е, че никой не може да прехвърли права, които самият той не притежава. Поради тази причина следва да се уверите, че продавачът е действителният собственик на имота. Това обстоятелство подлежи на проверка по различни начини, в зависимост от начина, по който самия продавач е придобил собствеността. В случай, че продавачът е закупил имота, следва да представи нотариалния акт за покупката. Следва също така да бъде извършена проверка дали след като е придобил собствеността продавачът не я е обременил с вещни или облигационни тежести – ипотеки, възбрани, вписани наемни правоотношения и други права на трети лица. Това е от изключително важно значение, тъй като искате да придобиете собствеността „чиста“.
Ако продавачът се легитимира като наследник на имота, то следва да представи документ за собственост на своя наследодател, както и удостоверение за наследници. В случай, че наследниците са повече от един следва да бъде проверен въпросът дали не е налице съсобственост върху имота. Възможно е някои от наследниците да са направили отказ от наследство, с което да се е увеличил пропорционално дела на останалите, или да е извършена делба, при която имотът е възложен на един, а дяловете на останалите са изплатени в пари. Всички тези обстоятелства подлежат на проверка.
Има ли особености покупката на имот от новопостроена сграда?
Покупката на имот в новопостроена сграда има своите позитиви, но също крие определени рискове.
Като позитив следва да бъде отчетена атрактивната цена, на която можете да придобиете имот. Като риск обаче се отчита обстоятелството дали инвеститорът ще успее да реализира строежа, съобразно уговореното между страните.
При покупка на имот в новопостроена сграда отново следва да бъдат проверени редица обстоятелства.
На първо място следва да бъде проверено дали строителят има надлежно учредено право на строеж върху терена. Правото на строеж е вещно право и като такова подлежи на учредяване чрез нотариален акт. Липсата на предписаната от закона форма води до нищожност на сделката.
Следва също така да бъде направена проверка дали е налице учредена ипотека върху правото на строеж. Това е най-често срещаната хипотеза на практика. Инвеститор получава право на строеж върху определен терен, като в последствие ипотекира така полученото право, за да получи финансиране от банка. В този случай от изключително важно значение е да знаете дали ипотеката разпростира своето действие и върху новопостроените обекти в сградата.
Важни уговорки в предварителния договор!
От изключително важно значение е в предварителния договор да включите уговорка, съгласно която продавачът следва да ви прехвърли собствеността свободна от всякакви вещни и облигационни тежести. Такава уговорка следва да бъде включена и в нотариалния акт за сделката в последствие.
Какво може да се случи, ако продавачът не е собственик на имота или върху него има тежести?
В тези случаи е възможно да претърпите съдебно отстраняване от имота, въпреки че сте заплатили цялата цена на продавача. Ако сте ответник по такова дело е необходимо да заявите привличането на продавача като трето лице помагач по делото на ваша страна. Целта на тази фигура (трето лице помагач) е изцяло защитна за вас. Ако претърпите отстраняване от имота, продавачът ще бъде обвързан от съдебното решение и вие ще можете да претендирате от него връщането на платената цена.
Обобщение:
Сделките с имоти крият значителен обем и вид рискове. Препоръчително е преди предприемането на каквито и да е стъпки да се консултирате със специалист в областта.
Екипът на Legal Help има богат опит в консултирането на сделки с недвижими имоти. Доверете се на професионализма и опита!
