В тази тема ще разгледаме какво е : Придобиване на имот по давност и какво е придобивната давност.
Какво представлява придобивната давност?
Давностното владение е един от способите за придобиване на вещни права, наред с правните сделки и други начини, определени в закона – чл. 77 от ЗС.
Придобивната давност е период от време, през който владелецът лично или чрез другиго държи имота като свой (упражнява владение). За разлика от владението държането е упражняване фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя. Държателят не може да придобие собствеността. Тази правна възможност е предвидена единствено за владелеца (добросъвестен или недобросъвестен).
Примери за държане и владение:
Наемателят на един недвижим имот е държател на същия. Той упражнява фактическата власт върху имота и го ползва. Липсва обаче другият елемент на владението, а именно вещта да се държи като своя.
Възможно е държателят да се превърне във владелец, когато промени намерението си за своене на ващта и обективира това пред собственика.
В зависимост от вида на владението собствеността може да се придобие с 5-годишно давностно добросъвестно владение, респективно 10–годишно давностно недобросъвестно владение.
Кой владелец е добросъвестен?
Владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена – чл. 70 от ЗС. В този случай той може да придобие собствеността върху имот с кратката 5-годишна давност.
Ако владелецът е недобросъвестен собствеността върху имот може да се придобие с 10-годишно давностно владение.
Трябва ли владелецът да се позовава на факта на изтеклата придобивна давност?
Този въпрос бе изключително дискусионен в съдебната практика. Това закономерно доведе до образуването на тълкувателно дело по въпроса. С ТР 4/2012 от 17.12.2012 г. общото събрание на гражданската колегия на Върховния Касационен Съд прие, че „позоваването не е елемент от фактическия състав на придобивното основание по чл.79 ЗС, а процесуално средство за защита на материалноправните последици на давността, зачитани към момента на изтичане на законовия срок“.
Може ли владелецът в полза на когото е изтекъл срокът на придобивната давност за имот да се снабди с документ за собственост?
Да, може. Документът за собственост е констативен нотариален акт. Производството протича на три етапа. Първо е необходимо да се получи документ от общината в района, където се намира имота, за да се удостовери дали имотът не е общински. След това е необходим документ и от областната управа, за да се установи дали имотът не е държавен. Едва след това нотариусът може да пристъпи към разпит на трима свидетели, които да устоняват факта на владението и неговата продължителност. Издаденият констативен нотариален акт подлежи на вписване. Отказът на нотариуса да издаде констативния нотариален акт подлежи на обжалване по съдебен ред.
С каква сила се ползва констативния нотариален акт?
В зависимост от вида си документите се ползват с формална и материална доказателствена сила. С формална доказателствена сила се ползват всички подписани документи. Това означава, че за техен издател се приема лицето, което е положило подписа си под документа. При спор съдът е обвързан единствено от това обстоятелство.
Официалните свидетелстващи документи се ползват с материална доказателствена сила. Това означава, че при спор съдът е обвързан от обстоятелствата, обективирани от длъжностонто лице и случили се пред него.
Констативният нотариален акт се ползва с материална доказателствена сила единствено относно фактите, които са се осъществили пред нотариуса. Неговият извод относно собствеността не имота не е обвързващ нито съда, нито трети лица, които претендират права върху имота. В случай, че такива лица имат претенции към имота, те имат възможност да оспорят констативния нотариален акт по съдебен ред. Въпросът за собствеността се разрешава със сила на пресъдено нещо.
Може ли да се придобие по давност съсобствен сънаследствен имот?
Отговорът е положителен. Защо обаче това е така? За да бъде даден изчерпателен отговор, следва да бъдат анализирани вътрешните отношения между съсобствениците, които се явяват и сънаследници.
Когато съсобствеността е възникнала от наследяване, във вътрешните отношения между съсобствениците всеки е владелец на своята идеална част. По отношение на чуждите идеални части той е държател. В тази насока са и задължителните постановки на ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 1 ОТ 06.08.2012 Г. ПО ТЪЛК. Д. № 1/2012 Г., ОСГК НА ВКС. В мотивите на решението се приема, че „след като основанието, на което съсобственикът е придобил фактическата власт върху вещта признава такава и на останалите съсобственици, то го прави държател на техните идеални части и е достатъчно да се счита оборена презумпцията на чл. 69 ЗС. Тогава, за да придобие по давност правото на собственост върху чуждите идеални части, съсобственикът, който не е техен владелец, следва да превърне с едностранни действия държането им във владение. Тези действия трябва да са от такъв характер, че с тях по явен и недвусмислен начин да се показва отричане владението на останалите съсобственици. Това е така нареченото преобръщане на владението /interversio possessionis/, при което съсобственикът съвладелец се превръща в съсобственик владелец. Ако се позовава на придобивна давност на имот, той трябва да докаже при спор за собственост, че е извършил действия, с които е престанал да държи идеалните части от вещта за другите съсобственици и е започнал да ги държи за себе си с намерение да ги свои, като тези действия са доведени до знанието на останалите съсобственици. Завладяването на частите на останалите и промяната по начало трябва да се манифестира пред тях и осъществи чрез действия, отблъскващи владението им и установяващи своене, освен ако това е обективно невъзможно“.
В обобщение на изложеното – за да може съсобственик сънаследник да придобие по давност целия недвижим имот следва по категоричен и недвусмислен начин да обективира пред останалите съсобственици намерението си да свои целия недвижим имот.
Подлежи ли на прекъсване придобивната давност?
Да. От момента на прекъсването на придобивната давност започва да тече нов давностен срок. Изтеклият до този момент срок губи правното си значение.
Кои юридически факти водят до прекъсване на придобивната давност?
Давността може да бъде прекъсната от различни обстоятелства, сред които предявяването на иск, загубване на владението за период по-дълъг от 6 месеца.
Хипотези и въпроси на придобиването на имот по давност:
Доста често в практиката хората поставят въпроса дали плащането на данъците на имота е основание той да бъде придобив по давност от този, който заплаща данъка. Константната съдебна практика приема, че самото плащане на данъка на имота не е достатъчно основание да се приеме, че е налице владение, съответно да тече придобивна давност. Този извод е застъпен и в РЕШЕНИЕ № 50012 ОТ 21.03.2023 Г. ПО ГР. Д. № 1394/2022 Г., Гражданска колегия., І Гражданско отделение на Върховния Касационен Съд. В него върховните съдии приемат, че „само по себе си плащането на данъците за имота не доказва отблъскване на владението, тъй като е нормално този, който ползва съсобствения имот, да заплаща консумативите и данъците за него“.
